近年来，河南省南阳市淅川县人民法院（以下简称“淅川法院”）聚焦物业服务合同纠纷“标的小、牵涉广、易激化”特点，坚持“抓前端、治未病”，以多元调解降成本、以示范判决稳预期、以司法建议除隐患，推动物业纠纷源头预防、前端化解，实现“社区安宁、营商无讼”目标，为市场主体营造稳定公平透明可预期的法治化营商环境。

“居安无讼”品牌立足物业服务领域，取“居者安居乐业、纠纷无讼化解”之意。其中“居安”旨在通过司法服务保障小区环境安全、秩序稳定，让业主住得安心、物业公司经营顺心、社区商户发展放心；“无讼”强调将非诉讼纠纷解决机制挺在前面，最大限度降低市场主体解纷成本，实现“小事不出社区、大事联动化解、成讼率大幅下降”。

做实“多元调解”，打造“无讼”解纷通道

围绕降低物业公司及业主解决成本，淅川法院坚持把非诉机制挺在前面，构建“法院主导、综治统筹、部门联动、多方参与”的物业解纷新格局。推行“双推送”机制，减少企业诉累。对于适宜调解的物业纠纷，在征求当事人同意后，暂不立案，第一时间将纠纷信息推送至县综治中心。综治中心根据纠纷性质，将案件分流推送至县房产服务中心、街道办事处、社区居委会等责任单位。通过“法院推送+综治分流+部门联动”，将矛盾纠纷化解在诉前、消化在基层。强化“先行调解+司法确认”，实现“零成本”解纷。明确先行调解时限最长不超过30日，防止“调而不决”损害当事人诉权。对于调解成功的案件，淅川法院建立“即时申请、快速确认”工作机制——当事人可当场申请司法确认，经法官审查后，当日出具司法确认裁定书，赋予调解协议强制执行力。司法确认不收取诉讼费，且与判决书具有同等法律效力，一方当事人不履行协议内容的，对方可直接向人民法院申请强制执行。通过“先行调解+司法确认”的双轮驱动，既充分发挥了调解的柔性优势，又补齐了调解协议刚性强制的短板，让当事人“零成本”解纷、吃下“定心丸”。推行“法官+调解员+职能部门”联动调解。明确速裁法官与特邀调解员、房产服务中心工作人员“一对多”对接机制。对于调解中遇到的难点（如服务质量认定、收费标准争议），法官及时出具参考意见，房产服务中心提供行业规范支撑，街道办事处协调社区力量配合。通过多部门同向发力，让调解工作更有底气、更有合力，确保多元调解不偏离法治轨道、不脱离实际问题。

强化“示范判决”，确立“居安”行为规则

针对物业纠纷中服务标准、收费争议等共性难题，淅川法院通过示范判决确立规则，引导市场主体形成合理预期，从源头减少矛盾发生。精选“样板案”，作出“精品判”。在收到多起针对同一物业公司的批量纠纷时，不一味“分流”或“立案”，而是由速裁团队提前介入，选取其中事实最典型、争议最集中、证据链最完整的案件作为“示范案件”。对示范案件进行精细化审理，邀请相关业主代表和物业负责人旁听庭审。判决书中不仅明确是非责任，更着重释法说理，详细阐述物业公司的服务边界、业主的缴费义务以及维权的合法途径，将判决书变成一本生动的“普法教科书”。放大判决“辐射力”，以判促调降风险。判决生效后，将该示范判决结果作为处理后续同类纠纷的“参照标准”，主动向物业公司及其他业主出示，告知同类诉请的诉讼风险。事实胜于雄辩，有了示范判决的预期，后续纠纷的调解成功率大幅提升。通过这种“先判一个、警示一片”的方式，大量潜在案件在诉前达成和解意向。物业公司主动整改，业主主动补缴。

延伸“司法建议”，消除纠纷滋生土壤

坚持“办理一案、治理一片”，通过司法建议推动物业行业源头治理，直接改善社区营商微环境。精准建议，靶向治理安全隐患。针对光明社区因监控设施老化缺失导致车辆擦碰、物品丢失、高空抛物等矛盾频发的问题，淅川法院向县房产服务中心发出《关于光明社区物业监控设备老化缺失问题的司法建议书》（淅法建〔2024〕13号），建议其督促物业公司或自行采取措施全面维护及新增监控设施、安装高空抛物摄像头、加强人员培训。府院联动促整改，源头减少纠纷。司法建议发出后，主动联合县综治中心、房产服务中心召开物业安全问题专项整治座谈会，推动物业公司投入专项资金实现社区监控全覆盖。因监控缺失引发的各类矛盾纠纷大幅下降，信访量明显减少。该经验已在全县安置小区推广，形成了“发出一份建议、治理一个领域、惠及一方群众”的良好效果。

2025年以来，淅川法院物业服务合同纠纷诉讼案件数量同比下降45%；共受理物业合同纠纷案件81件，审结71件，其中调撤率达87%，大量纠纷化解于诉前。通过“居安无讼”品牌建设，实现了三个“明显提升”：市场主体解纷成本明显降低，物业费回收效率明显提高，社区群众安全感与满意度明显增强，为优化县域营商环境提供了有力司法保障。

下一步，淅川法院将持续深化“居安无讼”品牌建设。深化司法建议工作，针对物业行业管理漏洞及时发送司法建议，促进行业合规经营，从源头减少纠纷；加大普法宣传与巡回审判力度，选取典型案件到小区开庭，提升市场主体法治意识，引导依法诚信履约；完善诚信履约机制，推动物业公司与业主共建和谐社区，持续优化稳定、公平、透明、可预期的法治化营商环境。

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