在青岛，一场以老旧楼宇为载体的城市更新实践，正为这一命题提供可借鉴的答案——通过对核心商圈既有空间的深度改造与生态运营，不仅让“沉睡资产”焕发新生，更探索出存量时代城市更新的高质量发展路径。
空间改造：从“物理翻新”到“价值密度提升”
传统城市更新中，“刷外墙、换电梯”的物理改造曾是主流模式，但这种表层更新往往难以突破空间的价值瓶颈。随着城市土地资源日益紧张，“向存量要效益”的核心已转向空间“价值密度”的提升——即通过优化布局、引入智慧技术、适配多元需求，让每平方米空间产生更高的经济产出与使用效率，这成为衡量城市更新质量的关键指标。
在青岛市南区香港中路商圈，一栋名为府都大厦的老旧楼宇曾长期陷入“低效循环”：建成超20年的楼宇内，分布着零散办公空间，硬件设施老化导致企业入驻率不足50%，每平方米年效益（平效）仅1000余元，远低于商圈核心地段应有的价值水平。该楼宇在改造成为桐领未来青年人才创业孵化基地后，并未局限于表层翻新，而是以“价值重构”为核心进行系统性设计：拆除70%的固定隔断，重构标准化办公单元，满足从1-2人的微型团队到30人以上企业的多元需求；按每层300平方米的规模打造共享功能区，集成智能会议室、健身房、睡眠舱等模块，适配“Z世代”与青年人才工作者“办公与生活融合”的需求；更引入智慧空间管理系统，将会议室预约、门禁权限等服务全部线上化，大幅降低企业运营成本。
改造后的成效远超传统物理更新：府都大厦的入驻率从不足50%跃升至95%，平效直接提升至5000元/平方米，是改造前的5倍，更超过青岛市核心商圈楼宇平均平效的2倍。这一变化印证了城市更新的新逻辑：空间改造的本质不是“变好看”，而是通过对使用效率、用户需求、智慧化水平的优化，让存量空间匹配现代产业发展与人群需求，最终实现价值密度的跃迁。
产业赋能：从“零散入驻”到“生态集群构建”
如果说空间改造是城市更新的“骨架”，那么产业生态的构建则是“血肉”。当前，不少城市更新项目陷入“改造完成即停滞”的困境，核心原因在于缺乏对产业的深度赋能——仅将空间作为“出租载体”，未推动企业间形成协同效应，导致区域经济难以形成持续增长动力。真正高质量的城市更新，需要围绕产业链搭建“全生命周期赋能体系”，让零散企业聚合成产业集群，让存量空间成为区域经济的“增长极”。
桐领未来青年人才创业孵化基地的实践，正是这一逻辑的典型体现。在完成府都大厦空间改造后，运营方并未止步于“招租”，而是针对入驻企业的全生命周期需求，构建起“政策-资本-人才-产业”四维赋能体系：政策层面，组建专业团队梳理各级政府创业补贴、青年人才补贴、高新技术企业认定等政策，通过专场宣讲会、一对一辅导，累计协助企业争取政策资金近百万元；资本端，联动30余家创投机构及自有基金，每季度举办资本对接会，解决企业技术研发的资金缺口；人才技术方面，搭建“专家智库+灵活用工云池”，既能为企业对接高校科研资源破解技术难题，又能快速匹配设计师、程序员等短期用工需求，降低企业人力成本；产业协同上，每月开展3-5场行业沙龙、资源对接会，推动“楼层邻居”转化为“产业链伙伴”——在一场外贸产业对接会上，楼宇内的设计公司与科技企业达成合作，共同开发跨境电商数字化展示系统。
截至2024年底，整栋楼宇已集聚200余家企业，其中不乏科技创新、现代服务类企业，形成“研发-设计-服务-销售”的小型产业闭环，进一步拉动了区域税收。这一案例表明，城市更新的核心不是“引企业”，而是“育生态”——通过构建产业协同的支持体系，让存量空间从“企业聚集地”转变为“产业生长极”，才能为区域经济注入持续动能。
社会价值：从“经济导向”到“多元效益平衡”
城市更新的终极目标，从来不止于经济指标的提升，更在于对社会价值的承载——包括促进就业、激活社区活力、满足民生需求等。住建部在《城市更新行动高质量发展指导意见》中明确提出，城市更新需坚持“以人为核心”，将“带动就业、服务民生”作为重要评价标准。这意味着，优秀的城市更新项目需在经济效益与社会价值间找到平衡，让更新成果惠及更多群体。
在府都大厦桐领未来青年人才创业孵化基地的更新实践中，“青年人才”成为社会价值落地的核心抓手。针对青年创业企业“资金少、经验缺、资源薄”的痛点，运营方推出“轻资产创业支持计划”：入驻企业可免费使用水电、网络、办公家具及打印设备，甚至享受高品质咖啡无限畅饮服务，单个创业团队初期投入可减少3万-10万元；每层配备1-3名行政管家，提供工商注册、财税记账、法律咨询等“一站式后勤服务”，解决青年创业者“分身乏术”的困扰。此外，基地还定期举办青年创业训练营，邀请行业专家分享经验，帮助创业者规避风险。
截至目前，该基地已培育出多个成长型青年创业项目，直接带动就业岗位1000余个，间接拉动周边商圈消费——数据显示，楼宇每月每千平方米可带来1.2万人次的高质量客流，推动周边餐饮、零售、商务服务等业态营收同比增长25%。这种“创业带动就业、就业激活消费”的良性循环，正是城市更新社会价值的生动体现：存量空间的改造不仅要创造经济价值，更要成为服务青年发展、激活社区活力的“公共平台”。
模式启示：市场化运营与政企协同的“双轮驱动”
从青岛的实践来看，高质量城市更新离不开“政府引导、市场运作、社会参与”的协同机制。此前，部分城市更新项目因过度依赖政府投入，导致运营效率低、可持续性不足；而单纯的市场化改造又易忽视社会价值，陷入“重商业、轻民生”的误区。青岛的案例则探索出“政企协同”的平衡点：政府通过政策支持、资质认定等方式引导方向，如该孵化基地获评“青岛市首批高能级创业孵化园区”，获得政策与资源倾斜；市场化运营方则发挥专业优势，通过高效的空间管理、产业赋能实现可持续发展，形成“政府引导方向、市场激活活力”的双轮驱动模式。
这种模式的价值已得到全国认可。2024年底，桐领未来青年人才创业孵化基地荣获“2024中国产业园区·商办金梧桐奖——城市更新10强”。其经验正被复制到济南、苏州等城市的存量楼宇改造中。这表明，城市更新不是单一项目的改造，而是一套可复制、可推广的系统性解决方案——核心在于以市场化思维激活存量价值，以政企协同平衡多元需求，最终实现“空间有价值、产业有活力、社会有温度”的更新目标。
随着我国城市更新进入高质量发展阶段，青岛的实践为更多城市提供了启示：存量时代的城市更新，早已超越“拆旧建新”的浅层逻辑，进入“空间重构、产业赋能、社会协同”的深层阶段。未来，唯有以“价值重构”为核心，以“生态思维”为路径，才能让更多存量空间焕发新生，成为推动城市经济社会高质量发展的“新引擎”。
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