制度突破已经明确，政策方向已经清晰。但城市更新推进中，资金平衡难、利益协调复杂、改造动力不足等现实问题如何破解？面向“十五五”，土地要素市场化改革与城市更新又将勾勒出怎样的发展图景？本期视频继续邀请首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池，解读改革落地的可持续路径与未来机遇。

中宏网：“十五五”期间推动城市更新可持续发展，核心着力点在哪里？

赵秀池：核心着力点应该是：建立权责清晰、收益可共享、风险可分担的长效平衡机制，不能长期依靠财政“一事一补”。

第一，城市更新要分类施策。区分纯公益、准经营、经营性项目，不搞“一刀切”。老旧小区基础改造属于公益型项目，财政要兜底、托底；具备复合功能的片区更新，可以允许适度配套经营空间，形成项目内部现金流，以经营性收益反哺公益性投入，也就是常说的“肥瘦搭配”。

第二，创新实施主体和利益协调机制。要完善居民、产权单位、市场主体共商机制，明确表决规则、补偿方式、产权调整路径，从“政府推动改”变成“各方愿意改”。

第三，完善金融、财税、土地配套工具，包括长期低息贷款、发行REITs、专项债、合理税费优惠等政策。

第四，建立全周期管控，强化运营前置。“十五五”会更强调运营方案前置审查，改造方案和后期运维、物业服务、社区治理一并设计，改造完成之后能够自我维持、持续服务。

中宏网：站在“十五五”开局展望未来五年，该领域会出现哪些标志性进展？地方政府和市场主体最值得把握的机遇是什么？

赵秀池：展望未来，可能出现几个标志性变化：一是低效用地再开发从专项试点变成常态化制度，存量空间改造审批更透明、预期更稳定；二是集体经营性建设用地入市场景进一步丰富，城乡统一建设用地市场落地见效；三是城市更新从零散项目转向片区统筹、一体化实施，形成一批可复制的可持续模式；四是保障性租赁住房、产业空间更多来自存量盘活，不再单一依赖新增出让土地供给。

对地方政府来说，机遇在于用好存量，转变土地财政依赖，从一次性出让收益转向持续的产业税收、空间运营、人居价值提升，构建更健康的城市财力结构。对市场主体来说，机遇不再是增量新地开发，而是存量资产收购、改造、功能重塑、长期运营。

中宏网：这些改革最终落到老百姓身上，能感受到的实实在在的变化是什么？

赵秀池：这些改革的成果落到老百姓身上，感受到的变化会是：住房更宜居了，配套更齐全了，生活更方便了，老旧小区环境更美了，在社区就近就能享受到养老、托育等配套服务，实现了从“住有所居”到“住有优居”的改变，会有更多获得感、幸福感。

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