提升居住品质、满足人民群众对美好生活的需要，是优化城市住宅供给结构的重要出发点。2026年《政府工作报告》提出，有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。《城市更新“十五五”规划》进一步明确，因城施策增加改善性住房供给，全链条提升住房标准、设计、材料、建造和运维水平。2025年末，全国人口为140489万人，比上年末减少339万人；60岁及以上人口占23.0%，常住人口城镇化率达到67.89%。人口总量变化、老龄化加深、家庭规模变化和人口持续向城市集聚等相互交织，对住房产品的层次、功能和适配性提出了更高要求。城市住房政策应在保持合理供给规模的同时，更加注重优化产品结构，使住房供给更好匹配不同城市、不同家庭的实际居住需求。

　　高层住宅在节约建设用地、承载城镇人口和完善城市功能方面发挥了重要作用。随着住房发展阶段和居民需求变化，部分城市以高层、高密度、标准化单元住宅为主的供给格局，逐步显现出产品层次不够丰富、空间形态相对单一、家庭适配性不足等问题；一些项目还面临噪声干扰、公共设施老化和后期维修成本上升等现实矛盾。建设“好房子”，应在严守18亿亩耕地红线、生态保护红线和城市安全底线的基础上，综合考虑城市规模、人口密度、土地承载能力和公共服务条件，合理增加差异化住宅产品，推动高层、多层、低层住宅各得其所、功能互补。这类探索不以扩大城市建设用地规模为前提，可主要依托城市更新、危旧住房改造和存量建设用地盘活，在国土空间规划和城镇开发边界约束下，通过控制容积率、户均用地和套型面积实行紧凑布局，原则上不新增占用耕地。《城市更新“十五五”规划》提出，到2030年，5年累计完成城镇危旧房改造数量50万套（间），新开工改造城镇老旧小区11.5万个，并在5000个社区实施完整社区建设改造。大规模城市更新既是改善既有居住条件的重要抓手，也为调整住宅产品结构、探索多样化供给创造了现实条件。

　　一是因地制宜发展低层生态住宅，改善住宅与自然环境的空间联系。低层生态住宅，是指以低层建筑为主要载体，突出绿色、开放共享等特征的住宅产品。其建设可通过合理控制组团尺度，配置连续绿地、共享庭院和步行空间，改善采光、通风和室内外空间联系，并将绿色建筑、节能降碳、雨水利用、海绵设施、适老化和无障碍设计纳入建设标准。此类住宅可重点布局在人口规模趋稳的中小城市和县城、都市圈外围功能节点，以及城市更新和低效用地再开发中公共服务、市政设施较为成熟的片区。超大特大城市中心区、轨道交通站点周边等需要保持较高开发强度的地区，宜继续以高层和多层住宅为主。如通过在建筑设计指标中分别使用高层住宅、多层住宅和低层联排住宅等分类，并对相关指标作出规定，同步明确综合容积率、建筑密度、公共绿地、停车、消防和物业维护等要求，促进生态品质、公共配套和土地集约利用相协调。

　　二是稳妥试点紧凑型单户住宅，增加独立、完整而又面积适度的家庭生活单元。紧凑型单户住宅，是指在节约集约用地前提下，具有独立出入口、相对独立居住单元和适度室外空间，采用联排式、组团式等紧凑布局，并严格控制套型面积、户均用地和建设强度的住宅产品。其重点是控制面积和用地规模，减少楼层间干扰，为多代同住、居家养老、儿童活动和家庭办公等提供完整生活空间。试点应优先盘活城市存量建设用地和危旧住房原拆原建地块；低效商业、工业用地调整为居住用途的，应符合国土空间规划和用途管制要求，依法履行相关程序。试点原则上不新增占用耕地、不以个人零散供地方式开发，并严格执行《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》将“别墅类房地产开发项目，包括私家庄园等”列入禁止类的规定。如在基础设施较好、功能配套较齐全、风景环境较优的区域，开发建设容积率为1.0-1.4的住宅产品。各地可通过限定户均用地、最高套型面积、公共空间比例和开发时序等，探索“单户使用、紧凑布局、设施共享”的产品模式。

　　三是加快发展可变空间、全龄适配住宅，提高住房对家庭生命周期变化的适应能力。可变空间、全龄适配住宅，是指通过灵活户型、可变隔断、复合空间、设备管线预留和适老适幼设计，适应不同家庭生命周期需要的住宅产品，可应用于高层、多层和低层等建筑形态。2025年5月1日起实施的国家标准《住宅项目规范》（GB 55038-2025）规定，新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯，并提高墙体和楼板隔声性能，对无障碍和适老化建设作出相应规定，为提升住房空间品质提供了统一标准。实践表明，在住房面积基本稳定的情况下，优化结构和管线设计有助于提高空间的长期适用性，减少家庭结构变化后重复装修和频繁换房的需要。

　　推动三类住宅产品落地，需要规划、土地、开发建设、市场引导和评价机制协同配套。在规划方面，应建立与人口变化、公共交通和设施承载能力相衔接的住宅产品指引，在同一片区合理配置不同层数、户型和产权类型的住宅；在用地方面，应优先盘活存量建设用地，并将产品类型、户均用地、公共空间和绿色性能等要求纳入出让条件；在开发建设方面，应引导房地产企业由标准化复制转向产品研发和全生命周期服务，完善隔声性能、建筑能耗、维修便利性、适老化水平和空间可变性等信息披露；在市场引导方面，应加强住房全生命周期成本和品质信息公开，引导居民综合考量购房价格、后期运维成本和实际使用价值。同时，在评价机制方面，可选择人口流入型、人口趋稳型和人口收缩型城市开展分类试点，重点评价耕地保护、用地集约水平、综合开发强度、户均市政投入、公共服务半径、建筑能耗、维修成本、居民满意度和市场接受度，在形成成熟标准和可复制经验后稳步推广。将低层生态住宅、紧凑型单户住宅和可变空间、全龄适配住宅纳入“好房子”建设和城市更新试点，有助于丰富住宅产品层次，提高住房对不同城市条件和家庭生命周期的适配能力，推动城市住房供给由相对单一走向多样化、由偏重面积供给转向更加注重长期居住品质，更好满足人民群众对住房安全性、舒适性、绿色化、智慧化和长期适用性的更高要求。（作者：王琪延，中国人民大学长江经济带研究院高级研究员、教授；高旺，河北经贸大学副教授）

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