2026年盛夏，高温与台风轮番袭扰上海，但楼市并未如期降温。记者实地探访上海头部机构，相关负责人表示：7月作为房地产传统淡季，往年成交量通常会出现明显的季节性回落，但今年表现说明购房需求并未因天气而消退，只是买家决策更加谨慎。
网上房地产数据显示，7月全市二手房（含商业）累计网签23,078套，日均成交744套，同比上涨约19%。这一数字创下近五年同期最高纪录，也是近十年来7月成交的第三高点，仅次于2020年和2021年。
拉长周期来看，剔除春节所在的2月，上海二手房成交已连续8个月稳定在2.2万套以上。上半年累计成交14.73万套，同样创下近五年同期最高水平。
从全国视角观察，7月重点20城二手住宅成交12.5万套，环比下降6.0%，同比增长9.3%。上海、北京两地二手房成交规模已连续5个月实现同比增长，其中上海以2.3万套的成绩领跑一线城市。
量稳价升，价格端修复信号清晰
7月二手房市场整体呈现“量稳价升”的运行特征。
据太平洋房屋市场研究部监测，7月上海二手住宅成交均价约4.87万元/平方米，环比6月微涨0.3%，自5月以来连续第三个月环比上行。
买卖博弈格局也在发生变化。7月上海头部二手房机构数据显示，房源平均议价率已降至5.34%，为2025年以来最低值，业主惜售情绪升温。
供给端同样出现收缩信号。太平洋房屋方面监测，全市二手房挂牌量约7.56万套，较6月底小幅下降1%；新增挂牌量自3月以来持续收缩，维持在月度1万套左右。从网络公开数据来看，挂牌总量已从2025年高点的11.9万套降至8.24万套，14个月间累计去化超过三成。
太平洋房屋市场研究部表示，供给端持续收缩叠加成交维持高位，说明供需关系正在发生实质性变化。从一线反馈看，内环、中环品质次新房流通速度最快，部分优质房源挂牌数日即可成交，业主心态明显转好。但无电梯老破小、远郊缺乏配套的房源去化周期仍然较长，分化已是市场常态。业内人士指出，受高温天气影响，7月二手房成交、带看均有所回落，符合往年规律，但带看转化至签约的效率仍处较高水平，市场韧性不减。
新房均价创年内新高，结构性分化加剧
与二手房形成对照的是，新房市场受推盘节奏放缓影响，7月成交规模环比收缩，但均价逆势走高。
网络公开数据显示，7月全市新建商品住宅成交面积40.8万平方米，环比下滑23.0%，同比增长19.5%。按网上房地产全口径统计，7月新房累计网签12,486套，同比上涨约5.3%。
价格端表现抢眼。全市新房均价达到81,423元/平方米，环比上涨7.3%，同比上涨14.2%，刷新年内最高纪录。网络公开数据显示，当月上海新建住宅价格环比上涨0.96%，涨幅在一线城市中居首。
不过，均价走高并非全市普涨，而是结构性行情。太平洋房屋市场研究部分析指出，7月均价拉升主要受徐汇滨江、陆家嘴、外滩源等核心地段高端改善项目集中入市的拉动，高总价房源占比提升，从而推高整体均价。从去化周期来看，内环内约10.2个月，中外环约11.4个月，外郊环约18.1个月，而郊环外高达36.5个月——板块分化愈发突出。
成交结构生变，改善需求接棒刚需
相比总量数据，7月成交结构的调整或许更值得关注。
总价段维度上，低价刚需已不再是成交的绝对主角。将2026年3月与7月的成交结构对比：总价230万以下的极刚需房源占比从61.7%回落至59.5%，下降2.2个百分点；230万至450万的刚改区间保持平稳；而450万以上各个价位段，7月成交占比均较3月有不同程度的提升，其中800万至1,500万价位段增量最为突出。
其他头部机构7月数据同样印证：1,200万以上价位段成交占比环比提升19.4%。
面积段数据也支撑这一趋势。140至200平方米改善型房源的成交占比环比增长明显，改善群体正在加速入市。
太平洋房屋市场研究部分析认为，上海楼市正从单一的刚需驱动，向刚需打底、改善跟进的格局演进。2024年“沪七条”降低非沪籍购房门槛后，首批低总价上车的刚需客群已完成置业，其释放出的资金和购房名额正沿着置换链条向上传导。“从刚需到刚改、再到高端改善，这条置换链条正在重新咬合，低端流动性灌进中端，中端流动性托起高端，整个市场正从点状回暖走向面状修复。”
政策暖风频吹，市场有支撑
7月，稳市政策信号密集。7月30日中共中央政治局会议强调“稳定房地产市场”，国务院《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入大宗耐用消费品体系。上海本地也加快落地配套措施，20家银行可开展跨行“带押过户”，直接打通“卖旧买新”置换闭环。
值得关注的是，太平洋房屋已率先打通“二押带押过户”全链路服务，成为业内首批实现该业务闭环的经纪机构之一，为置换链条中涉及二次抵押的复杂交易场景提供了可行解法。
综合来看，2026年7月上海楼市呈现“成交高位、价格修复、结构分化”的运行格局。二手房成交创近五年同期新高，价格连续三个月温和修复，置换链条逐步畅通。
业内人士分析，7月为传统淡季，但核心城市优质供给仍能激发有效需求。展望下半年，上海楼市仍将延续结构性分化运行逻辑，二手房成交有望维持高位平稳区间。随着低利率环境延续、“带押过户”等交易便利化措施全面落地，上海楼市有望在理性轨道上稳健运行。
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