近日，清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》(下称“白皮书”)。

　　白皮书指出，现阶段我国全社会整体居住水平快速提升，代际之间的生活方式也呈现出明显的差异，租客家庭的居住需求也从“将就”转为“不将就”。他们对居住条件和服务的要求提高，从而获得良好的居住体验，以便于将时间和精力花费在更重要的事情上。

　　在租客租住偏好上，最关注的三个因素分别为通勤/出行便捷、房屋设备设施、租后服务。白皮书分析指出，租客的租住痛点调研反映了租客对房屋维修问题多以及租后服务较差的不满。2024年最新的租客调研数据显示，租客很难找到合适的房子成为最大的痛点，占比达到64.7%，该因素综合了租客在租住过程中的多方面体验，“房屋配置差、维修问题多”“租后服务体验差”“押金租金不退/租赁企业暴雷”“房屋隐私性较差”四项，占比均超过20%，分散式机构化房源获得更多租客的青睐。白皮书中表明，分散式居民住宅因其更多样化的选择受到租客欢迎，分散式机构化经营将显著降低个人业主在居住条件与租后服务品质上的差异性。未来分散式机构化房源将弥补很多个人业主房源在房屋品质、租后服务方面的短板。

　　白皮书中指出，轻资产托管模式彻底摒弃了传统“二房东”赚取租金差价的盈利逻辑，转而以“租金透明、无差价”为核心机制——业主实际到手租金与租客租金支付金额保持一致，机构的收益来源于为两端提供差异化服务的合理收费。

　　针对业主与租客的不同需求，机构分别提供适配的服务：为业主解决出租管理的痛点，为租客满足品质居住的需求，并依据两端服务的内容与价值，分别收取相应的服务费用。这种模式将盈利与服务质量深度绑定，既确保了租金透明，又通过精准服务创造了两端价值。

　　因此为了实现机构盈利，轻资产托管机构有较强的驱动力详细拆解、深度挖掘租赁需求，从而持续升级租赁产品和租赁服务。如面向业主，贝壳省心租为业主提供了找房、VR拍摄、房客匹配、房源维护、智能化升级等多项服务，收益保障、出租保障、房源管理、专业管家及租务代办，都能促进房源出租服务增值，用服务费代替吃“租金差价”，其本质是对服务的拆分收费和费用透明化，业主的接受度更高。面向租客，贝壳省心租代业主向租客提供了管家服务、保洁、维修、安防等服务，提升客户租住体验。

　　值得注意的是，白皮书特别指出，轻资产托管租赁机构盈利有赖于长期经营和规模化发展。对于机构而言，轻资产托管模式既能够帮助业主打理房屋，又不会背负过高的改造成本。可见，不论从运营成本及风险可控性还是机构租赁自身升级迭代的规律来看，以轻资产托管为代表的服务和资管导向型经营模式，有助于推动租赁机构向内用力，注重自身专业运营能力建设，培育以满足业主、租户消费升级需求为基础的核心竞争力，这些机构内功的打磨，需要建立在长期稳定经营的基础之上，同时通过不断扩大房源的规模来降低房源经营的边际成本。未来分散式民宅轻资产托管模式无疑将为更加安全高效地盘活居民自有的分散式租赁房源提供重要抓手。

　　据了解，国内轻资产托管模式的典型企业为贝壳省心租，其将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，通过组建专业的资管和租务团队，为业主提供一站式托管服务，为租客提供专业管家服务，实现业主省心、租客安心。

　　贝壳省心租通过机构化经营提升房源运营效率以及建立完善的租后服务体系，达到整体业务的“稳定可持续”发展。其以科技构建全链路数字化管理系统及IoT智慧租住体系，实现人、房、客全流程线上化管理；创新“六芒星”服务分工模式提升协作效率，同时细化可量化、可感知的服务标准，推出换租权益、0押月付、公积金直付等创新产品，覆盖全生命周期租住场景，助力行业效率提升与服务升级。

　　白皮书的发布，为行业转型与发展提供了清晰的行动指南。白皮书研究表明，以轻资产托管模式为核心的专业化、机构化发展道路，是顺应市场需求变革、破解行业痛点、实现高质量发展的关键。展望未来，唯有推动住房租赁行业向专业化、规范化、品质化方向加速迈进，才能真正实现让租赁住房成为新市民、青年人安居乐业的坚实支撑。

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