(中宏网重庆5月3日电记者钟雯)日前,在国家发改委的指导下,中宏网开展了中国房地产信用风险系列调查,曝光了重庆一批采用国家明令禁止的售后返租手段违规销售公寓项目的开发商,其中不乏当地知名企业。
市国土房管局专项整治办得知线索后火速采取专项行动,严厉打击火热楼市中潜藏的扰乱市场和社会稳定的违规行为,短期内清退了上百套违规房源,责令涉事企业终止购房者的包租合同。
4月初至今,市国土房管局推行的商品房销售行为专项检查行动开展得如火如荼,地产圈资深人士认为这次重庆打击违规返租的力度全国罕见。
然而,近日的追踪调查发现,部分项目仍然在严厉的监管之下顶风作案,其中甚至包括全国知名的央企。
央企为138套返租公寓护航
本次调查到的138套返租酒店公寓来自位于陈家坪核心区域的中国铁建·玖城壹号项目。在售的房源位于4到9层,主打面积26-38平米的单配小户型,该项目号称实力央企中国铁建集团和国内第一、全球前五的铂涛酒店集团强强联合开发的精品。记者观察到,与有些返租项目把销售点设在临时店铺里不同的是,玖城壹号的返租公寓直接设在了售楼部进行销售。
投资者进去询问后,就有铂涛集团的营销人员进行项目介绍并带看房。该营销人员告知记者,该项目属于期房,交房时间在今年底,首次收租是明年7月初,月租回报在1600左右,租期15年,每五年递增5个点。这些总价不到40万的公寓已经是重庆炙手可热的投资品,其中5楼开售一天内就被一抢而空了。现场看房后的客户预交定金的占到了大多数。
售楼部大堂内外随处可见巨幅广告和详细的宣传品,其中最吸引眼球的是“总价26万,买步行街精装酒店公寓,7%收益率”“”中国铁建和铂涛集团强强联合,投资低门槛、低风险、收益快”的广告语。
巧妙价格游戏弄晕投资者
那么,真能如广告宣传的那样,在重庆房价节节攀升的今天,26万就能买到精装带家具的酒店公寓吗?答案是否定的。
仔细询问之下,原来26万只是书面计算的房款,这笔钱还远远不能让投资者把公寓买到手。营销人员告诉记者,这批公寓只接受带租约销售,房价的大幅度优惠对于投资者来说也是相当划算的。投资预算表显示,以一套26.98平米的房型为例,建面一口价单价仅为10238元/平米,而大厅里的价格公示栏显示,这批公寓的备案价在建面13000-15000元。
但是,除了如大修基金、税费等常规杂项支出外,要想把房子买到手,还需要签约前再缴纳17万元。这17万元统称为授权15年的酒店加盟运营服务费,其中有2万品牌授权费、9万酒店运营托管费、3万维修及折旧维护费以及3万酒店设施设备及维护费,最终总价为接近33万元。
记者随机询问了现场看房的投资者,均表达了强烈的投资欲望。其中,来自大渡口的陈先生表示,冲着中国铁建是央企来的,另外合作的铂涛集团旗下的酒店在全国口碑很好,他是再加上总价低,又有稳定的租约收益回报,他和身边朋友都把这个楼盘看作投资的首选。当被问及是否知道返租期房属于违规销售时,投资者对此并未有所意识。
对于中铁·玖城壹号返租销售的问题,记者拨通了代理销售负责人陈亮的电话,对方表示对于返租的情况并不知情,该楼盘不存在售后返租的现象。
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华宇集团重庆公司营销副总监龚兴林和财信集团重庆分公司营销总监邓伟在受访时提到,在销售时严格按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定,对售后包租、返租等销售行为进行抵制。但也表示了担忧,“实话说,返租目前仍然是有些开发商售卖地段不成熟的公寓项目的必备法宝,这个市场状态已经形成。”诚然,返租销售的带来的利益是显而易见的。返租是开发商快速回笼资金,实现现金流转,以保证其他项目的持续运营的捷径,收益十分可观。
2017年,V城大数据平台显示,全国共有282家返租型物业(商铺及酒店公寓)因为不履行返祖协议或卷款潜逃而宣告阵亡,引发各地维权示威活动560多起,司法诉讼2300件。返租销售已经成为影响社会稳定的重大信用风险隐患。
在重庆,返租销售因为其巨大的欺骗性已经被当地政府主管部门明令禁止,在重庆所有售楼中心,开发商都会签署并公布的重庆商品房销售公开承诺书,第10条即是“不采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房,不采取售后包租或者变相售后包租的方式未竣工商品房”。
市国土房管局市场处工作人员告诉记者,“很多投资者法律意识淡薄,但是开发商懂政策,虽然在对外销售时,以该公司名义进行背书和宣传,但是实际操作过程中,很有可能已经把责任转嫁出去了。所以,如果无法证明开发商与第三方运营商有隶属关系,就很难立案。”