中宏网8月9日电(记者 贾芳) “房地产调控还要顺应中国城镇化发展的趋势,它将是一个以都市圈、城市群为主要发展载体的市场。”近日,中国银行业协会首席经济学家巴曙松在出席2017博鳌房地产论坛时如是表示,这一轮房地产调控最典型的特征就是大都市圈、城市群同步的上扬,要把主要的开发力量和城市群建设结合起来。
在巴曙松看来,今年上半年这一轮房地产调控从它的范围、手段和频率,应该说是属于力度空前的调控,这一点会引发未来相当长的时间内房地产行业的洗牌。
他指出,在严厉的房产调控之下,一线城市新房的成交量在3月份之后明显的下降,处于低位。尤其是北京、上海、广州、深圳3月份之后新房成交量的下滑趋势非常明显。
二线城市则是冷热不均。部分二线城市的新房成交量,3月份之后有所下降,但实际上还是非常活跃。而三四线是加杠杆的情况,三四线城市的成交量还处于比较高的位置,部分三四线城市的成交量还大幅的上升,比如说桂林、昆山、徐州、潍坊这些城市5月的成交量比3月份增加了50%以上,这在方向上,跟中心城市、大都市群的方向是不太一致的,但是因为在中心城市,土地的供应减少,调控力度大,就使得很多需求转到了这样一些三四线城市。
巴曙松指出,这一轮调控最典型的特征就是大都市圈,城市群同步的上扬。在调控时期,在同一个城市群里面,不同都市之间出现明显的分化,当然,这背后还是要看在调控时期和中心城市之间的经济的联系的紧密度。
“在这个背景下,我们行业的洗牌在加速,市场集中度进一步提高。”巴曙松说。从前五名的开发商住宅销售额的占比,可以清晰地看到集中度的提高。前十大开发商的销售收入增速明显加快。最近这两三年,已经从百分之十几上升到31.5%,这个水平已经比现在美国的前10大开发商的占比相当,甚至略有超过,而且目前我们这个趋势还在继续中,所以这是一个很典型的新特点。
此外,一些千亿级的房企2017年计划推的新盘的增速计算下来,还保持着非常高的增长速度。今年上半年销售的完成情况,从上市公司来看,比预期的好,所以这也是为什么最近资本市场的房地产上市公司价格大幅上扬,就是在调控的市场背景下,他们的销售完成情况,特别是一些大的地产公司表现良好,是支持今年股价表现好很重要的原因。前50名开发商的销售额和销售面积的增速分别高出全国平均水平的41%和35%。巴曙松指出,这些都加速了行业集中。
同时,从土地市场来看,竞争还是非常激烈,土地市场焦点在转移,湖北、长三角和珠三角地区土地市场在4—5月份有回暖的迹象,这也是表明都市群发展的需求还在。三四线城市的土地溢价率处于高位,河源、衢州、江门、宿州、泉州这些地区的土地溢价率还处于高位。
另外,从拿地的开发商的情况来看,碧桂园、中粮地产、龙湖地产这些开发商调控后拿地量明显增加,金地、恒大等4、5月份拿地量也比去年大幅上升。
在这样的背景下,严厉的短期调控措施冷却后,长效机制怎么建?巴曙松表示,要顺应中国城镇化发展的趋势,把主要的开发的力量和城市群的建设结合起来。
具体来说,还是要增加中心城市群或者以中心城市为核心的大都市群现有的供给,盘活现有的存量,增加房源的供给,不是把大量的土地开发能力放到已经没有太多人流入的三四线城市,加快流通,以及发展租赁。通过这样的长效机制来促进这个市场平稳的发展,支持中国城镇化从前一阶段全面的加速,转向一个以大都市群、以城市圈为主要载体和主要动力的发展新阶段。(完)