融创和万达的这笔大生意,多了个“第三者”。
最终,富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权,比之前协议便宜了136.89亿元;融创房地产集团以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,比之前协议价格贵了142.69亿元。
这相比之7月10日的收购方案,有两处重大变化:
1、万达出售的酒店由76家变为77家,总价由之前的335.95亿元降为199.06亿元,并且收购方从融创变成了富力;
2、融创收购万达十三个文旅项目91%股权,价格从295.75亿元变为438.44亿元。
13个文旅项目,9天便生生多出142.69亿元的交易对价,孙宏斌是赚了还是亏了?
对于此次合作调整,孙宏斌表示,“这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了我们负债水平,同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分,对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价。”
虽然对融创来说,现在摊到文旅城可售面积的成本略有增加,但总的交易对价从7月10日的632亿减少到了400多亿。孙宏斌透露,预计到交割时,13个文旅城账面上还会有超过200亿现金。
也有分析认为,融创的重资产“包袱”一周多时间就处理完毕,交易对价减少200亿,舆论对其负债率、现金流的担心,至少可放下一半。
从另一个角度来说,买下13个文旅城,理论上相当于增加了建筑面积近5000万平方米的土地储备(还有三个项目未全部完成土地摘牌)。面积与融创现有土地储备相当,但价值量有差距。或许这部分才是融创最为看重的。
实际上,在7月18日,孙宏斌在接受媒体采访时,就已经透露出交易结构会改变。例如,他提到文旅项目时,曾算过一笔账:项目交割时,账面上至少还有200多亿,那我就等于只花了200亿买了这么大一个盘子,这样一算不就是400多亿了吗?又如,哪怕把酒店资产的钱都摊到文旅项目上去,那我也很划算,以后我喜欢谁就送谁一个酒店。
而孙宏斌早就表现出了对酒店项目缺乏兴趣,由于万达城项目上还有50多家酒店,因此整个资产包内的实际酒店数量超过130家。“我要那么多酒店干嘛?”孙宏斌曾这么说,而从昨天的发布会现场来看,李思廉就是他半卖半送的对象。
融创中国的财务风险越来越受到关注。
近日有消息称,金融机构正在全面排查融创的资金风险,有15亿元的信托放款被叫停。还有媒体称,建行总行已叫停融创已经过会准备代销的相关债券产品。但建行总行并未对此给予回应。
7月18日,孙宏斌紧急召见媒体记者,第一时间回应“银行排查融创风险”的传闻。他表示,632亿元的收购对融创现金流压力不大,各大银行都比较理解和支持。他不觉得有商业以外的因素。他就是做生意的,一个(愿)买,一个(愿)卖。银行也是生意人,排查很正常,不排查就该失业了。”
他表示,项目已经卖了1100亿房子,还剩下450亿负债,账面上还有200多亿的现金,可以卖房来还债。然而,有业内分析指出,融创的销售回款并不能用来偿还债务。银行有预收款专户管理制度,这部分资金会放在预收账款里拿不出来,除非是现房销售。
有资深投行人士则认为,融创这种“不停用未来资产来填补”的方法与其收购的逻辑相似,都是套未来的钱,只不过收购之后可以先抵押给银行套现,套出的钱填补“窟窿”。但这种做法是有风险的,若某个时点银行断供,企业就面临断粮。
此外,近日,国际三大评级机构中的两家均下调了融创的企业信用评级。其中,标普将融创“B+”长期企业信用评级和“cnBB-”大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单,并将融创未偿还优先无抵押债券的“B”长期债项评级和“cnB+”大中华区信用体系长期评级同时列入负面信用观察名单。
7月12日,惠誉也宣布下调融创的企业评级至“BB-”。目前仅有穆迪暂时没有对融创的评级进行变动。(综合整理)