一石激起千层浪。
万达将旗下的13个文旅项目和76家酒店以总价631.7亿元转让给融创中国的消息引发的风波远未停息。关于这笔生意背后的原因,猜测不断。
对于这笔堪称今年以来国内最重磅的商业交易,王健林的理由是“大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”有分析人士认为,以这种速战速决的态度,大规模出售资产和回笼资金,显然是从激进、进取、深入的经营模式向稳健、安全、轻松的模式做了一次大调整。
万达意在为其在A股上市铺平道路
虽然王健林展现出了向轻资产模式转型的意向,不过业内人士却认为,万达此次资产出售背后另有意图,而最大的可能性就是通过轻资产模式去地产化,进而为其在A股上市铺平道路。
有分析人士指出,目前万达的上市公司规模较小,香港上市公司万达酒店发展仅仅是海外的物业,故万达一直筹谋有一家大规模上市公司,最终目标很可能是旅游业整体上市,上市公司以轻资产为主,包括酒店和主题公园的管理。
而值得注意的是,万达商业在香港退市后,曾签订2年的对赌协议。2016年,万达签订的对赌协议显示,如果万达商业在退市满2年或2018年8月31日前未能够在A股上市,万达集团以每年10%的单利向境外投资人回购全部股权,以每年8%的单利向境内投资人回购全部股权。
这意味着,一旦万达2年内(万达商业2016年9月底成功从香港退市)不能登陆A股主板,万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付,这对万达短期流动性是巨大威胁。
为了尽快解决对赌协议,通过A股IPO,卖掉酒店和文旅项目向轻资产转型或许是一条捷径。如果万达在内地继续以“房地产公司”的资质申请上市,那么由于政府对房地产市场的调控,其上市计划就会很难获得批准。而这样的失败将会在股东中间引发恐慌,因为他们担心万达会失去其融资渠道。
除此之外,针对外界一直质疑的万达资产负债率较高的问题,通过此次轻资减负,万达将项目卖给融创得到资金,便可以归还银行贷款,降低资产负债率。万达商业发布的2017年一季度财务报表显示,截至2017年一季度末,万达商业的资产负债率为70.61%,与去年末的70.26%相比,资产负债率略有上升。王健林在接受媒体采访时也表示,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。
海外并购调查造成的资金压力
关于这笔交易的另一个猜测则是:海外并购调查造成万达集团较大的资金压力。
多位银行人士透露,由于王健林去年将大连万达商业从H股私有化,需要大量资金收购股权,因此,通过银行、公司债券、票据等融资,加上万达在海外“买买买”的步伐尚未停歇。今年上半年,监管层要求严格管控万达等明星企业的海外并购。部分银行人士称,近期以来,他们所在银行对万达的授信很是谨慎。
有银行人士表示,在监管机构发起调查之前,他们就对万达国际城的商业模式持怀疑态度。而一位资产管理经理则表示,自己不会购买万达的股票。
有业内人士对万达集团的官方资产负债表进行分析时发现,其实万达集团的债务比例并不是太高,尤其是与其他债务缠身的国内房地产开发商相比,万达的负债情况尚属出色。而在今年第一季度末,大连万达商业地产公司的负债总额为5446亿元,而万达商业的收入占集团总收入的55%。但考虑到其较大规模的资产为7713亿元时,其债务与资产之间的比率为70.6%,与行业平均水平相当。
或与融创投资乐视有关
另外,还有一种脑洞大开地预测,这笔交易或与融创投资乐视有关——万达意在收购乐视。
如果万达回归A股直接以乐视为载体,这对于风雨飘摇中的乐视和急于轻资产化的万达,以及分散投资引来非议的融创各方都是利好。乐视影业和乐视网就是孙宏斌手上的两张好牌,但乐视面临的大坑需要补上才能继续向前,在万达和融创最后的一项约定中,双方同意在电影等多个领域全面战略合作,这无疑是一大关键点,给资本市场留下了巨大的想象空间。除此之外,有知情人士透露,万达集团旗下万达影业一直在寻求收购流媒体视频网站的机会。
其实,无论如何解读万达和融创之间的这门生意,反映出来的都是一个不争的事实,那就是在金融信贷收紧的大背景下,房地产企业获得贷款已经越来越难,越来越多的企业正在由扩张转为降低负债和向轻资产方面转型。首富先生如此大动作的背后,最重要的目的就是降低负债,进而降低风险。