作为一个微博红人,网络上流传很多关于潘石屹的经典语录,其中有一句是“我是一个纯粹的商人”。
相比好友任志强,潘石屹对政策的解读总是保持乐观,在他的操盘下,SOHO中国犹如海上轮船,随时根据指南调整航向。
整售上海虹口SOHO
SOHO中国公告显示,已于2017年6月24日签订协议,以35.73亿元整售上海虹口SOHO。
然而,就在3个月前,2017年3月23日的SOHO中国在香港的2016年业绩会上,潘石屹还称他们变卦不卖上海虹口SOHO的原因是,在资产荒的情况下,拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。
在10个多月前的SOHO中国2016年年中业绩会上,潘石屹曾表示,已将旗下上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划选入非核心物业范围,或将出售。
SOHO中国买卖剧情一再反转,潘石屹变化之快超乎想象。
抛售计划早已有之
潘石屹抛售资产的计划早已有之。在2012年,他曾宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型,公司的业务重点就放在租赁业务上之后,潘石屹就开始着手出售旗下的项目。
据统计,目前SOHO中国拥有23个办公楼项目,其中16个位于北京,其它7个位于上海。剔除潘石屹口中即将再出售的凌空SOHO和SOHO天山广场,未来SOHO中国在上海拥有的办公楼项目仅剩5个。
卖?不卖?如何卖?这是横在SOHO中国面前的一道难题。
对于数年不再拿地的SOHO中国而言,未来维持利润的可持续性在哪里?一宗物业的出售,短期可以带来极大收益,但也意味着公司看中的租金收入来源将下降。那么未来SOHO中国可能又一次变卦,再去拿地或新增项目吗?
潘石屹的回答中或许蕴含着蛛丝马迹,“要不要进新项目,主要看市场,还是要回归到做事的根本,低进高出,市场低的时候我们就进货,市场高峰的时候我们就出货,违背这个原则就不是生意。”
作为一个生意人,潘石屹此时选择出货卖掉虹口SOHO,必然引发更多的猜测和假象。
转型之困
事实上,自从2012年公开宣布首次转型以来,围绕SOHO中国业绩下滑与转型困局的疑问从未停止。
从宣布由散售转型自持,SOHO中国业绩在随后的四年里遭遇重创,营业额一路跌至2015年的9.95亿元。
四年阵痛期,潘石屹几乎一年卖掉至少一个上海项目:
2014年2月,SOHO中国宣布将其在上海的两个项目“SOHO静安广场”和“SOHO海伦广场”以52.3亿元的对价,出售给金融街控股。
2014年9月,SOHO中国又将凌空SOHO一半的项目出售给了携程旅游网路技术上海有限公司,总对价约为30.5亿元。
2015年9月23日,SOHO中国间接拥有50%股权的公司海之门,以84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团,出售名下外滩项目的全部股权。SOHO中国得以回笼资金51亿元。
2016年7月底,位于上海的SOHO世纪广场以32.97亿元出售给国华人寿保险。
几年时间,潘石屹通过出售旗下业务套现236亿元。
那个时候人们猜想,潘石屹和他的SOHO是不是要倒下了。
其实,潘石屹是想由此开启自己地产人生的下半场,以一个艰难的结束去换取新的开始。
SOHO 3Q诞生
在过去中国楼市“野蛮生长”的黄金十年,SOHO中国尝到了大量甜头,季节转换,它也是为数不多率先大胆转型的企业之一。
“这个世界变化太大了,我们唯一的武器就是理性的思考。这个社会发展的趋势之一是联合办公。”
潘石屹笑着感叹,互联网时代人们买房、租房、支付租金的方式都发生了变化,“容不得你想不想转型”。令他印象深刻的是,以前SOHO的客户中有不少煤老板,而如今,科技公司占据半壁江山,显然,“转不转型,互联网就在那里”。
现在回看过去,潘石屹认为自己之前考虑的基本面是正确的。旧的经济结构在土崩瓦解,全新的经济形态已经浮出水面。这种新形态以互联网为基础、为基本结构、为工具,它更有效率、成本更低、更加公平。无数大的网络平台替代了过去的大公司,而这些网络平台上汇集了无数个人、小企业,通过竞争,他们的才华、技能得到最充分发挥,给社会提供更好、更便宜的产品和服务。
这种新的经济形态就是共享经济。而SOHO 3Q的诞生符合互联网经济的逻辑。
作为SOHO中国转型的核心,SOHO 3Q项目的发展一直备受瞩目。在2015年,10个SOHO 3Q中心陆续在北京和上海落成,1万多个座位已经投入使用,这使得SOHO 3Q成为中国最大的共享办公提供商。
尽管SOHO 3Q的宣传声势浩大,却未能“补位”公司黄金时期的高位收益。2016年3月SOHO中国发布的2015年度业绩报告显示,截至2015年12月31日,该公司完成营业额9.95亿元人民币,同比大幅下滑83.68%;同期净利润同比大幅下滑86.8%。
但与2014年相比,SOHO中国的租金收入成了年报中的亮点,约为人民币10.52亿元,同比上涨约148%。
转眼到了2016年,SOHO中国各项业绩指标全面回升,物业平均出租率高达96%,营业额(15.77亿元)上升58%,净利润(9.10亿元)上升69%。
这些数字和现象,似乎意味着潘石屹领导的SOHO中国目前正在缓慢而谨慎地从转型困局中穿行出来。
骨子里的传统“农民”
然而,转型并不容易。潘石屹和王健林比较像,都在拥抱互联网,但潘石屹骨子里是传统到极致的地产商人。
王健林拥有着百余个万达广场门店,但却宣传要做电商,但真实目的特别简单,他只不过想把线上的人拉到他线下的店里而已。
潘石屹做共享办公SOHO 3Q,学习海外崛起的独角兽WeWork,希望成为SOHO中国的第二次转型。但他盯着的,还是如何在自己的项目里提升租金。
从某种意义上看,地产商人和农民伯伯比较像,重点是“地”,地里刨食,讲求土地与收成,地块来之不易,所以要把难得的每一块地的价值最大化。
除了专注于共享办公SOHO 3Q,潘石屹表示,SOHO中国并不打算像万达集团那样,进军房地产以外的娱乐、体育等领域,只做自己擅长做的领域。
“君子固穷,小人穷斯滥矣”潘石屹曾如是说。