中宏网6月2日讯(记者 陈天宝)认房又认贷、二套房普宅和非普宅首付比例提高、贷款年限缩短成为2017年房地产市场调控“三板斧”。
“三板斧”后效果如何?
根据国家统计局数据显示:一、15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。二、70个大中城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落,31个城市环比下降或涨幅回落。
一季度北京新房网签量环比下降24% 新增供应量、存量达历史最低
在售楼盘金地华著 记者 陈天宝 摄
针对国家统计局数据,业内人士分析认为:3月份是房地产传统销售旺季,除了个别城市在春节后因恐慌性购房需求的集中释放,房价出现小幅上涨外,因地制宜、因城施策的房地产调控政策起到了显著作用,从同比来看,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落;在一二线城市房地产市场降温的同时,三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,库存加速去化。
在售楼盘万柳书院 记者 陈天宝 摄
针对春节后部分城市出现的恐慌性购房需求和投资投机需求集中入市,企稳的房价再次出现上涨的苗头。3月中旬开始,重点一二线城市及其周边的三四线城市陆续出台了更为严厉的限购、限贷措施,政策有效稳定了市场预期,市场重归冷静。
在建楼盘西府大院 记者 陈天宝 摄
以北京为例,2017年第一季度,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共成交8858套,环比2016年第四季度下降24.6%,同比2016年第一季度下降24.1%,创下2010年以来的单季度最低值。
中宏网记者在查阅2010年以来的数据发现,北京市新建商品住宅(不含保障房)成交量低于10000套的仅有两个季度:一是2012年一季度,成交量为9408套,二就是今年一季度的8858套。
在建楼盘西府大院 记者 陈天宝 摄
在交易量创新低的同时,2017年一季度北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量、存量也来到了历史最低。2017年一季度,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共新增3973套,环比2016年四季度下降51.5%,同比2016年一季度下降40.6%,2010年以来首次低于4000套。此外,从2014年四季度的90235套最高值,北京新建商品住宅(不含保障房)存量一路下滑,迄今两年内已累计减少4万多套。2017年一季度北京新建商品住宅(不含保障房)的存量降至50323套,同样创下2010年以来的新低。
北京二手住宅网签量全面下滑 市场实际成交量降幅近7成
西局玉璞园楼盘 记者 陈天宝 摄
伴随新房供应的萎缩,大量客户已经转向市场规模更大的二手房市场。2016年三季度,北京全市二手住宅网签量创三年来新高,为了遏制过热的房地产市场,2016年9月份开始,包括北京在内,全国重点一二线城市开启新一轮的楼市调控,政策逐步收紧,调控起到了降温楼市的作用,北京二手房市场自2016年四季度开始就已经进入了下行通道。虽然2017年春节过后,市场一度出现反弹,3月网签量再次突破两万,达到2.5万余套,但317新政的出台,有效稳定了市场预期,遏制了市场的回暖势头,力度空前的政策让重新躁动的北京房地产市场彻底冷却了下来。
“317新政”后一个月,我爱我家在北京区域新增买卖客户需求登记量较“317新政”前一个月下降了26.2%,市场上咨询二手房买卖事宜的客户减少近三成,客户的购买意愿在下降。与此同时,北京区域通过我爱我家达成的合同签订量,比新政出台前一个月下降了69%。
“三板斧”下观各方!
业主出售意愿强 房源登记量增加
伟业我爱我家集团市场研究院数据显示,“317新政”后,我爱我家在北京区域新增出售房源量较新政前增加46%,增幅几近一半,可见卖家的出售意愿提高,出手意愿增强不少。
新政之前惜售、跳价的现象不再,部分着急出售回款的业主,面对突然冷却的市场,着急出售意愿更加强烈,且报价也更加理性,部分前期房价涨幅过大,高总价、大户型房源的业主也主动调低挂牌价,力求尽快出手。
购房人更加理性 静待观望不出手
新政对稳定市场预期,降温楼市起到了立竿见影的作用,部分购房客户受新政影响要么失去购房资格不得不放弃购房计划,要么资金实力有限无法应对首付比例的提高而不得不延缓购房计划,政策的收紧让购房人更加理性,购房人群普遍陷入观望,购房需求明显减少,交易量也持续回落。
中介下调中介费 连锁迎来关门潮
“3·17新政”横空出世,伴随着监管者出台的一系列组合拳:针对商住项目限售停贷;银行收紧房贷上调利率;开始约谈中介高管……楼市高烧已然降温。
链家中介机构 记者 陈天宝 摄
3月23日,北京市住建委召集链家、我爱我家、麦田、爱屋吉屋、中原地产等十大中介机构负责人,进行集体约谈,强调逢“涨”必查、逢“炒”必办。
随之,中介关门潮来临。记者在实地走访位于北京市万寿路的一家链家中介门店时,发现店门紧闭,门上贴有“暂停营业”的通知。据相关消息,截至5月9日,链家集团宣布已累计关闭87家门店。
除此之外,各中介门店普遍下调了中介费。业内人士透露,链家中介费已经从2.7%降到了2.2%,我爱我家中介费则由2.5%降至2.0%。
“三板斧”过后如何促进房地产市场平稳健康发展?
各类调控举措背后,其目的是要坚持住房的居住属性。“房子是用来住的,不是用来炒的。”早在2016年年底召开的中央经济工作会议中就曾明确了2017年中国楼市发展方向。
国家信息中心经济预测部邹士年在今年年初就曾预测:2017年房地产市场的调整几乎已成定局,2017年房地产销售回落,如果下行严重可能会倒逼年中政策的适度放松。但只要没有较大风险出现,这种松动就很难演变成反转。
如今房地产市渐入“冰冻期”,如何促进房地产市场平稳健康发展?
眼下,一些热点城市的房价过快上涨的趋势暂时被控制住了。从长远看,要避免楼市再次过热,就必须坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,加快研究和建立符合国情,适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。
值得强调的是,地方政府要通过发展实体经济这一根本出路来摆脱对土地财政的过度依赖。同时,要对地方财权和事权进行合理匹配,建立基础性制度和长效机制。
要综合运用好行政手段和经济手段,将行政手段为主的“短效药效”与金融、财税等市场化的调控手段相结合。并加快房地产税立法,适时推进改革。
购租并举可为平抑热点城市高房价的良药。要进一步培育市场供应主体,鼓励住房租赁消费,完善公共租赁住房,支持租赁住房建设。让住房租赁市场活跃起来,让租房成为人们乐于选择,实现安居乐业的重要途径。